TVA, fiscalité, obligations : le point complet sur les nouveautés 2025 pour la location meublée de courte durée

La Loi de Finances 2025 et la loi du 19 novembre 2024 ont apporté leur lot de nouveautés majeures pour les propriétaires bailleurs, notamment ceux en location meublée saisonnière pour lutter contre les locations saisonnières et rééquilibrer le régime fiscal avec celui applicable aux locations non meublées.

Plus-values, TVA, obligations administratives … Nous avons décrypté pour vous les grandes évolutions à connaitre :

Nouvelles obligations

1- Location de sa résidence principale et déclaration obligatoire :

Au plus tard le 20 mai 2026, tous ceux qui louent leur résidence principale devront faire l’objet d’une déclaration auprès d’un téléservice dédié. Le loueur devra apporter la preuve que le logement proposé à la location est bien sa résidence principale, en fournissant son avis d’imposition établi à son nom avec l’adresse du meublé de tourisme.

2- Diagnostic DPE :

Le DPE sera obligatoire pour tous les logements proposés nouvellement à la location en meublé de tourisme et soumis à autorisation de changement d’usage.

En France métropolitaine, ces logements devront attester d’un DPE classé :

• entre les classes A et E du 21 novembre 2024 au 31 décembre 2033 ;
• entre les classes A et D à compter du 1er janvier 2034 (la même règle s’appliquera à cette date aux logements loués à titre de résidence principale).

À partir du 1er janvier 2034, le maire pourra demander au propriétaire de fournir le DPE valide de son meublé de tourisme. L’absence de transmission du DPE est passible d’une astreinte administrative de 100 € par jour. Le propriétaire qui louerait son meublé de tourisme en violation des règles relatives au DPE encourra est une amende administrative de 5 000 € maximum.

3- Encadrement des locations saisonnières par les maires

Les communes pourront définir des quotas d’autorisations de meublés de tourisme et ainsi réserver des secteurs dans leur plan local d’urbanisme (PLU) pour les constructions de résidences principales afin de mieux réguler les locations touristiques.

À partir de 2025, les communes pourront limiter à 90 jours par an la durée maximum pendant laquelle les résidences principales peuvent être louées à des touristes (au lieu de 120 jours aujourd’hui). Une amende civile de 15 000 € pourra être appliquée en cas de dépassement du nombre de jours de location autorisé sur la commune.

D’autre part, les maires pourront prononcer 2 nouvelles amendes administratives de :

• 10 000 € maximum en cas de défaut d’enregistrement d’un meublé de tourisme ;
• 20 000 € maximum en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement.

De plus, les communes dotées d’un règlement de changement d’usage pourront étendre ce règlement à tous les locaux qui ne sont pas à usage d’habitation.

4- Règlement de copropriété

À partir de 2025, tout copropriétaire se déclarant en mairie comme loueur de meublés de tourisme devra en informer le syndic. Les nouveaux règlements de copropriété pourront interdire ou non les meublés de tourisme. Dans les copropriétés disposant déjà d’un règlement de copropriété, un vote à la majorité (deux tiers des voix) pourra modifier le règlement de copropriété pour interdire la location des logements en meublés de tourisme, alors qu’aujourd’hui l’unanimité est requise.

Modification de la fiscalité à partir de 2025

1- Plus-values applicables aux LMNP :

Les amortissements sont réintégrés dans l’assiette imposable à la revente des logements loués en meublés ayant pour effet d’augmenter la plus-value imposable (sauf cas spécifiques : résidences seniors, étudiantes, etc.).

2- Nouveaux seuils du régime micro-BIC :

Les seuils 2025 modifient le paysage pour toutes les locations meublées, y compris saisonnières :

• Pour les meublés classés :
  • Baisse des seuils pour les meublés de tourisme classés & chambres d’hôtes à 77 700 € contre188 700 € auparavant.
  • Abattement forfaitaire réduit à 50% (vs 71 %)
  • Suppression de l’abattement supplémentaire de 21 % pour les zones rurales

• Pour les meublés non classés :
  • seuil abaissé à 15 000 € contre 77 700 € en 2024,
  • abattement abaissé à 30 % au lieu de 50% en 2024.

3- Activités para-hôtelières : êtes-vous concernés par la TVA ?

La TVA s’applique automatiquement si vous proposez au moins 3 des 4 services suivants dans le cadre de séjours touristiques de moins de 7 jours :

• Accueil physique,

• Nettoyage régulier,
• Fourniture de linge,
• Petit-déjeuner (hors distributeur automatique).

En l’absence de ces services, l’exonération est maintenue.

• Les activités para-hôtelières doivent collecter la TVA et peuvent bénéficier du régime de franchise en base si le CA est en dessous des seuils.

Notre cabinet est à votre disposition pour vous aider à faire le point sur votre situation.

N’hésitez pas à nous contacter pour toute question.